他们的搬家决策
北京写字楼市场也迎来了供应高峰，大批项目的入市是否会对市场带来冲击？目前全球愈演愈烈的金融风暴是否会影响跨国企业在中国的扩张，从而波及甲级写字楼市场？未来北京的写字楼市场何去何从，搜狐网、焦点写字楼网特在一年一度的秋季房地产展示交易会上举办“北京2008写字楼市场盘点与趋势分析”论坛，邀请开发商与业内人士共商写字楼市场发展前景。
● 北京2008写字楼市场盘点与趋势分析论坛
主持人：各位嘉宾大家好！首先欢迎各位做客焦点房地产网。今天主题为“北京2008年写字楼市场盘点和趋势分析”的活动比较特殊，是在今年的秋季房展会现场举办。我们今天非常有幸邀请到了活跃在2008年写字楼市场中的各大主流项目代表以及中介机构，我想对于2008年北京的写字楼市场发生了什么或者正在发生着什么，他们最有发言权。
论坛开始之前，我来介绍一下到场的嘉宾：顺鑫国际商务中心营销总监杨陆琪女士；北辰时代大厦市场部经理杜鹃女士；世邦魏理仕办公楼服务部高级经理侯建华女士；理想阳光房地产综合服务机构副总经理葛红权先生。欢迎大家的到来！
可以说2008年对于房地产而言，是一个特殊的阶段。2008年奥运会在北京举办，之后由美国次级贷引发了全球经济危机，住宅市场的销售价格也在今年首次出现了负增长。今天恰逢是北京秋季房展会，我们很有必要借今天这个机会对今年的写字楼市场做出一个阶段性的总结，对未来的写字楼市场加以判断。
好的，下面就有请各位针对今年的写字楼市场展开谈论，就是对2008年写字楼直观的一个感受。
侯建华：其实2008年在年初的时候，整个北京市的写字楼市场还是表现非常活跃的，从第一季度一直到今年的5月份之前，我们都在市场上面看到很好的成交，包括金融街、CBD、中关村，还有北辰时代大厦这边都有很好的成交。但是8月份奥运会，但是从6月份开始，写字楼受到了一些装修的限制，因为有一些物流的限制，这样导致了一些公司暂缓了他们的搬家决策。所以今年从6月份开始，奥运会的影响就已经开始了，一直到残奥会结束。
那么到残奥会结束之前，实际上我们所在的项目有明显的反弹，包括客户来访量都有反弹。但是紧接着就开始十一之前，就是全球性的经济环境有了变化。导致现在可能北京写字楼市场面临了很大的挑战。每个区域的发展商都会面临这样的挑战，那么在传统的写字楼里面空置率比较低的写字楼，他们面临的是客户续租，是不是把原来的客户继续留在这儿，还是换一个新的客户进来？这个是需要考虑的问题。这种问题非常多，就是北京以前甲级写字楼占了90%，因为他们以前让这些客户过来的时候，开出了非常多优惠的条件，但是今年这个就是要考虑的问题。
那么现在像国贸三期，还有我们的项目都有一些影响，就是都没有达到预期的租赁指标，可能要延到今年第四个季度和明年第一个季度，我们还得到我们原来预期要完成的指标，这个对发展商来讲压力很大。
对于客户方来讲呢，这个阶段对于很多客户来讲，尤其是大面积的客户，这个是机会。一些发展商会给他们提供一些价格的优惠，条件的放宽。让他们享受到实实在在的优惠，因为现在发展商希望这些客户能迁过来。
这样的话就会把以前偏离的报价回归，就是对项目的预期有一个重新的思考，就是价格方面会有一个微调。因为写字楼大家也知道，现在写字楼的租金和它的造价成本这个数字是没有算的。写字楼和住宅不太一样，住宅大家都说在挤泡沫，写字楼的泡沫在哪？这么多年从写字楼的造价和租金的衡量是算不过来了，所以说写字楼市场没有像住宅市场这么危机，因为我们一直在做这个事情。因为公司选择地址和老百姓选择房子是不一样的，它更理性、更系统，考虑的问题更全面，所以这方面对写字楼会有信心，还会有信心。
下个阶段我们要建立大家的信心，不管是客户还是发展商都是这样的，就是对写字楼经济和写字楼带来的冲击我们要客观的去分析，不要说大家都觉得经济现在有动荡，然后对自己就没有信心了，实际上在写字楼市场上面我觉得大家要建立起这种信心。其实有的时候写字楼这种环境是我们自己去建造起来的。
主持人：2008年就剩下两个月的时间了，那这两个月的时间还能实现一个不错的预期吗？
侯建华：每个项目现在面临的问题都不一样，像一些新开盘的项目压力非常大，每个发展商都在销售的手段上都在突破，包括给写字楼的经纪公司一些更优惠的条件，让他们多去挖掘客户。发展商自己也会放松自己的条款，我想对于一些公司来讲他如果真正有需要的话，现在不妨是一个好的时机。对于我们北辰时代大厦的出租率达到30%，我们原来预期是把这个指标突破，到年底能达到更高的出租率，现在我们的压力就非常非常大。我们希望各位伙伴们能够给我们很大的支持，那么我们也会相应调整我们整个的销售手段和策略。
在年底之前我觉得大家可能会以后到年底了，每个公司都会拿出自己非常非常有利、有效的措施让自己的楼迈上一个新的台阶，我们现在在爬坡，明年我们会打开一个新的局面，再重新看待这个市场。压力是很大的。
主持人：您对于2008年北京写字楼市场是什么样的感觉呢？
杜鹃：从在这个项目的前期，包括2008年的表现来看，这个项目做的非常的出色，现在的出租率达到将近30%，还有客源的结构。还有包括现在租金的价格，应该说在亚北地区都非常具有代表性，而且应该说是突破了亚北地区本身原有传统的格局，然后才带来比较好的理想的结果。因为作为我们北辰写字楼经营管理公司来讲，公司现在的规模也是非常大，除了我们现在时代大厦这个新项目之外，明年我们还有一个体量更大的项目就是北辰世纪中心，那个项目是作为MPC主新闻中心的功能在奥运期间使用的。
目前我们还持有一个项目慧宾大厦和慧新大厦，整个的体量达到了33万平方米，所以说公司在持有量和产品的档次分布都是非常有说服力或者是非常有影响力的，所以我们除了关注我们本区域的一些市场之外，可能还会关注一些CBD、金融街、中关村重点区域的趋势。
那么2008年我自己在亚北地区的项目看到的一些情况也是非常有吸引力的，比如说华贸广场，现在经过3年的经营策略和管理水平不断的提高，我觉得现在这个项目做的品位非常好。其实它的那个位置应该是北三环那个区域，当时商业氛围不如时代大厦本身的商业区域，因为时代大厦这个区域是包容在亚运村里面最核心的位置，那里有国际会议中心、公寓、酒店的配套。但是华贸那个位置因为是从无到有，经过3年的打造也是非常不容易的。也有一些比较好的公司入驻进来，他们也是看好这个大厦的。还有一个古罗马大厦，现在签约的客户除了能源之外，还有其他的客户。包括我们时代大厦，除了本身亚北地区以中小企业为主的客户以外，就是杂、小这个是原来的感觉。但是时代大厦现在签约的客户当中，我们主要是围绕一些金融客户，这个是我们做定位之前实实在在没有想的预期这么好。但是现在金融客户这几大行都已经进驻了，而且汇丰银行是首家进驻到亚北地区的外地银行，所以也体现了我们时代大厦本身的品质。所以综合这些表现来讲，无论是客户还是租金，包括它的出租率，总体表现都比以往要强的多，所以我是从亚北地区的楼盘表现来看的。亚北地区之前不受大家的关注，但是从奥运会后以后，这些楼给我们带来的机遇是没有办法估量的。
首先从环境、交通、整个市政的提升来讲，应该说它的分量是非常大的，还有包括我们世纪中心的项目，绿化、景观还有职能科技是其他的项目从来没有具备的，比如说中央洗尘系统，也是花了很大的力度去投入，就是为了给客户营造最健康、更绿色的办公环境。包括我们在北部还有森林公园，还有亚北地区本身具备的绿化环境，这个是在CBD、金融街找不到的，所以我们还是对亚北区域有信心的，因为这个跟其他的地区是有区别的。
杨陆琪：我们现在这个项目在顺义，可能比较有代表性的就是说一下关于郊区商务需求的问题。现在顺义区的写字楼供应量很低，而且真正好一点的物业几乎没有，但是反过来说就像我们所有的地区在新供应写字楼的时候，最开始反映出来的肯定是金融类、包括银行、保险、证券。因为我们这个楼所在这个位置是顺义区政府2004年规划的GBD绿化商务生态区。我们这个项目是首期项目，是一栋5A级的写字楼，我们这个楼现在推出来以后很少做推广，因为上门来的客户非常多。因为现在顺义很少，像一些保险公司、银行都找到一些招商局来推介，我们这个项目基本上是他们的首选。2008年的顺义区的写字楼是不愁租，因为我们是只租不售，而且个人做投资的也打电话过来卖的。其实现在郊区对于好的写字楼的需求是非常强烈的，现在我们这个楼是一期，后期二期、三期还有大量的商品楼供应，希望大家继续关注。
主持人：大概有多大的体量？
杨陆琪：总体量是20多万平方米，里面会有一些行政公寓，真正写字楼供应的也就五六万平方米，不是很多，反正我们是不发愁卖。
主持人：通过以上的观察，金融危机好像没有吹到我们写字楼市场，是这样么葛总？
葛红权：其实大家今天坐在一起讨论2008年写字楼市场趋势的问题，这个是非常好的机会。因为今年的经济形势大家都已经切身感受到了经济的变化，但是这个变化各个区域、各个项目是不同的。刚才三位经理都介绍了各个区域的情况，我非常羡慕顺义区，因为供求关系的问题使他们非常的幸福，不愁租。但是作为城区这些项目，我自己也有感受。因为我们公司是做写字楼总代理的，我们公司在各个区域都有不同的项目，每个区域对项目的反映都不一样，相对比较好的就是中关村区域。
中关村区域其实从2003年到现在一直是相对比较稳定的向前发展，租金水平也一直在向上走。实际上我觉得这个区域之所以稳定，还是跟需求有关系，因为中关村是新兴的商务区，自2003年西区投放市场以来，确实也有很多项目陆陆续续的面市。但是它的需求随着全国高科技公司的发展也在一直向前走，同时还有像CBD原来高科技的公司，甚至是金融企业、商贸型的企业也在看好中关村区域的写字楼。所以我觉得中关村良好的市场表现是有很多的原因。
来源：
广州大众搬家
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